172.1. Не облагается налогом один раз в течение отчетного налогового года, при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена):
жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на такой земельном участке);
земельного участка, не превышающего нормы безвозмездной передачи, определенные статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения;
земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого плательщика, или выделенного в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая) , а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком по наследству.
Условие нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное налогоплательщиком по наследству.
Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения не определяется отдельно.
172.2. Доход, полученный плательщиком налога от продаж в течение отчетного (налогового) года второго объекта недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающим кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в пункте 172.1 настоящей статьи или от продажи объекта недвижимости, не указанного в пункте 172.1 настоящей статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса.
Доход, полученный плательщиком налога от продаж в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающих кредит, предоставленный в иностранной валюте) из указанных в пункте 172.1 настоящей статьи или от продажи второго и последующих объектов недвижимости, не указанных в пункте 172.1 настоящей статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.1 статьи 167 настоящего Кодекса, кроме случаев, если указанное в этом абзаце имущество получено плательщиком налога по наследству.
Доход, полученный плательщиком налога от продаж в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости в виде полученных по наследству объектов недвижимости, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса.
Доход от продажи объектов недвижимости, указанных в абзаце втором пункта 172.2 настоящей статьи, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта недвижимости, расположенного на территории Украины.
Под расходами на приобретение объекта недвижимости понимаются:
а) средства, уплаченные налогоплательщиком как стоимость ценных бумаг и имущественных прав, погашение которых произошло путем передачи объекта недвижимости (или его части);
б) средства, переданные в управление управляющему фондом финансирования строительства;
в) расходы, понесенные для приобретения объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;
г) стоимость объекта недвижимости, переданного налогоплательщику в собственность как оплата его доли в уставном капитале хозяйственного общества при выходе такого налогоплательщика из состава участников юридического лица;
ґ) стоимость предмета ипотеки, согласно которой ипотекодержатель приобрел в собственность предмет ипотеки;
д) расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, передаваемого в качестве компенсации по таким договорам;
е) регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, осуществляемые в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;
есть) стоимость объекта недвижимости, задекларированного лицом как объект декларирования в порядке одноразового (специального) добровольного декларирования, в соответствии с подразделом 9-4 раздела XX настоящего Кодекса;
ж) стоимость объекта недвижимости, полученного при ликвидации (прекращении) юридического лица (в том числе иностранного) или образования без статуса юридического лица (в том числе иностранного) налогоплательщиком – акционером (участником, партнером, пайщиком, учредителем, контролирующим) лицом);
з) расходы, понесенные для строительства объекта недвижимости.
Объект недвижимости, подаренный налогоплательщику, считается приобретенным по стоимости, равной сумме государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарованием.
Расчет уменьшения дохода от продажи объектов недвижимости на суммы разрешенных расходов производится налогоплательщиком самостоятельно, а если стороной договора купли-продажи, мены объектов недвижимого имущества является юридическое лицо или самозанятое лицо – таким лицом.
При этом если налогоплательщик воспользовался правом на зачисление расходов, он обязан задекларировать доходы от всех сделок по продаже, мены объектов недвижимости, совершенных в течение отчетного (налогового) года, в том числе и если стороной договора купли-продажи, мены о недвижимого имущества является юридическое лицо или самозанятое лицо.
Копии документов, подтверждающих указанные расходы, предоставляются вместе с налоговой декларацией.
В таком же порядке облагается доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства.
172.3. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке, или не ниже рыночной стоимости такого объекта. объекта, определенной субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в соответствии с законодательством и указанной в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе данных отчетов об оценке.
Единая база данных отчетов об оценке (далее – Единая база) – государственная автоматизированная информационно-телекоммуникационная система, в состав которой входят база данных, программное обеспечение, модуль электронного определения оценочной стоимости, сервис услуги электронного определения оценочной стоимости и автоматического формирования электронных справок об оценочной стоимости объекта недвижимости.
Единая база обеспечивает:
1) внесение, обновление, создание, хранение, передача и автоматическое обнародование соответствующей информации об объекте недвижимости и его стоимости (кроме информации о нормативной денежной оценке земельного участка);
2) регистрацию, авторизацию (идентификацию) субъектов оценочной деятельности (оценщиков) и нотариусов;
3) внесение субъектами оценочной деятельности (оценщиками) отчетов об оценке и информации по ним напрямую и непосредственно в Единую базу;
4) регистрацию и хранение отчетов об оценке в Единой базе с автоматическим присвоением каждому отчету уникального регистрационного номера;
5) электронное определение оценочной стоимости объектов недвижимости и автоматическое формирование по запросу физических и юридических лиц электронных справок об оценочной стоимости объектов недвижимости с автоматическим присвоением каждой справке уникального регистрационного номера;
6) автоматический обмен информацией и документами, доступ к которым осуществляется посредством сети Интернет.
Владельцем Единой базы, прав интеллектуальной собственности на Единую базу и ее программное обеспечение является государство в лице Фонда государственного имущества Украины.
Фонд государственного имущества Украины является держателем, распорядителем и администратором Единой базы, а также владельцем всей содержащейся в ней информации.
Единая база должна обеспечивать сохранение и надлежащую защиту всей информации об объектах недвижимости, оценочная стоимость которых определяется и проверяется, возможность доступа к информации субъектов оценочной деятельности (оценщиков), нотариусов и контролирующих органов в пределах полномочий.
Информация Единой базы об объекте недвижимости и его стоимости, включая отчеты об оценке, автоматически обнародуется на официальном веб-сайте Фонда государственного имущества Украины в режиме реального времени (кроме информации с ограниченным доступом). К такой информации обеспечивается открытый прямой неавторизованный доступ с возможностью загрузки в формате открытых данных.
Для целей этого пункта к информации с ограниченным доступом не принадлежит информация о субъектах оценочной деятельности (оценщиках).
Порядок ведения Единой базы утверждается Фондом государственного имущества Украины по согласованию с центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной финансовой политики.
С целью формирования информационной основы для определения оценочной стоимости объекта недвижимости Фонд государственного имущества Украины использует информационные источники с открытым доступом и данные о ценах, указанных в договорах купли-продажи объектов недвижимости, внесенные нотариусами в Единую базу, а также данные о рыночной стоимость объектов недвижимости, внесенные в Единую базу из отчетов об оценке.
Определение оценочной стоимости объекта недвижимости осуществляется автоматически, на основании данных об объекте недвижимости, внесенных в Единую базу любым лицом посредством сети Интернет, подтверждаемых официальными документами на такой объект. Перечень данных, вносимых лицом в Единую базу с целью определения оценочной стоимости объекта недвижимости, утверждается Фондом государственного имущества Украины.
По результату определения оценочной стоимости объекта недвижимости Единой базой формируется справка о его оценочной стоимости с автоматическим присвоением каждой справке уникального регистрационного номера.
Если лицо не согласен с результатами автоматического определения оценочной стоимости объекта недвижимости, оно имеет право обратиться к субъекту оценочной деятельности (оценщика) с целью определения рыночной стоимости такого объекта.
Внесение информации из отчетов об оценке в Единую базу осуществляется субъектом оценочной деятельности (оценщиком) на основании отчета об оценке, электронная версия которого хранится в Единой базе. Перечень данных об объекте недвижимости из отчета об оценке, которые вносятся субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в Единую базу с целью регистрации отчета в Единой базе, утверждается Фондом государственного имущества Украины. Отчеты об оценке регистрируются в Единой базе субъектами оценочной деятельности (оценщиками) исключительно с использованием квалифицированной электронной подписи оценщиков, непосредственно проводивших оценку.
Регистрация отчета об оценке с присвоением ему уникального регистрационного номера осуществляется Единой базой при условии, что определенная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости находится в пределах допустимого 25-процентного ценового диапазона рыночных цен на сопоставимые объекты недвижимости, информация о которых содержится в Единой базе. Алгоритмы установления Единой базой сопоставимых объектов недвижимости определяются Фондом государственных имуществ Украины.
Если определенная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости выходит за пределы допустимого 25-процентного ценового диапазона, Единая база автоматически отказывает в регистрации такого отчета. В таком случае лицо, использующее отчет об оценке или субъект оценочной деятельности (оценщик) имеет право в течение пяти рабочих дней со дня отказа в регистрации отчета об оценке обратиться через Единую базу или письменно в Фонд государственного имущества Украины с заявлением о обеспечения рецензирования отчета об оценке в соответствии с Законом Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности". Фонд госимущества Украины рассматривает такое заявление не более пяти рабочих дней с момента получения и принимает соответствующее решение. Указанное решение позже на следующий рабочий день после его принятия регистрируется Фондом государственному имуществу Украины на Единой базе. Отчет об оценке по результатам рецензирования подлежит регистрации в Единой базе с присвоением ему уникального регистрационного номера при условии принятия такого решения.
Доступ, внесение, проверка информации в/из Единую базу осуществляются безвозмездно. Формирование электронных справок об оценочной стоимости объекта недвижимости осуществляется бесплатно.
Отчет об оценке, не зарегистрированный в Единой базе, без присвоенного уникального регистрационного номера в соответствии с требованиями настоящей статьи или с даты регистрации которого прошло более шести месяцев, для целей налогообложения не применяется. Единая база не присваивает уникальный регистрационный номер отчета об оценке, если с даты отчета об оценке (или в случае рецензирования отчета об оценке - с даты завершения такого рецензирования) прошло более пяти рабочих дней.
При удостоверении сделок по продаже (обмену) объектов недвижимости нотариус проверяет содержание электронной справки об оценочной стоимости объекта недвижимости на достоверность данных об объекте недвижимости, уникальном регистрационном номере и дате формирования этой справки или регистрации отчета об оценке в Единой базе. и наличие присвоенного ему уникального регистрационного номера, а также сверяет информацию о субъекте оценочной деятельности (оценщика) и рыночной стоимости объекта недвижимости, содержащихся в отчете об оценке, с данными Единой базы.
Справка об оценочной стоимости объекта недвижимости по результатам электронного определения оценочной стоимости действует в течение 30 календарных дней со дня ее формирования Единой базой.
Доступ нотариуса к Единой базе для проверки факта формирования Единой базы справки об оценочной стоимости объекта недвижимости или регистрации отчета об оценке в Единой базе и присвоении ему уникального регистрационного номера, а также для внесения в Единую базу информации о цене объекта недвижимости, указанную в удостоверяемом им договоре купли-продажи является безвозмездным.
В случае обмена объекта недвижимости на другой (другие) объекты недвижимости доход налогоплательщика в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения объекта недвижимости, определенного:
а) абзацем первым пункта 172.1 настоящей статьи, - не облагается налогом;
б) пунктом 172.2 настоящей статьи, - облагается налогом по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса.
172.4. При проведении сделок по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии электронной справки об оценочной стоимости такого объекта недвижимости или отчета об оценке, зарегистрированного в соответствии с пунктом 172.3 настоящей статьи, и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и вносит в Единую базу информацию о цене договора купли-продажи.
Нотариус ежеквартально в порядке, установленном настоящим разделом для налогового расчета, подает в контролирующий орган по месту нахождения государственной нотариальной конторы или рабочему месту частного нотариуса информацию об удостоверенных им в течение отчетного квартала договорах купли-продажи (мены) между физическими лицами, включая информацию о цене таких договоров и размер уплаченного налога в разрезе каждого договора.
172.5. Сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения:
а) лицом, продающим или обменивающим с другим физическим лицом недвижимость, - к нотариальному удостоверению договора купли-продажи, мены;
б) лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда об изменении собственника и переходе права собственности на такое имущество. Физическое лицо обязано отразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.
172.6. В случае несовершения нотариального действия по удостоверению договора купли-продажи, мены объекта недвижимости, по которому уплачен налог, налогоплательщик имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога на основании налоговой декларации, поданной в установленном порядке, и подтверждающих документов о фактической уплате налога .
172.7. Одновременно с действием пункта 172.4 настоящей статьи, если стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или самозанятое лицо, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога по начислению, удержанию и уплате (перечислению) в бюджет налога с доходов, полученных плательщиком налога от продажи (обмена).
172.8. Для целей настоящей статьи под продажей понимается хоть какой переход права принадлежности на объекты недвижимости, не считая их наследования и дарения.
172.9. Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами - нерезидентами, облагается налогом согласно этой статье в порядке, установленном для резидентов, по ставке, определенной в пункте 167.1 статьи 167 настоящего Кодекса.
172.10. Продажа резидентами и нерезидентами наследуемого (полученного в подарок) объекта недвижимости подлежит налогообложению в соответствии с положениями настоящей статьи.
172.11. Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, продаваемых (обмениваемых) определяется Фондом государственного имущества Украины.
Статья 172 НКУ на русском языке с изменениями 2024 год (Налоговый кодекс Украины, НК Украины) №2755-VI от 02.12.2010, редакция от 01.01.2022
Структура акта